Les sociétés civiles de placement immobilier, couramment appelées SCPI, permettent d'investir dans l'immobilier physique sans faire l'acquisition d'un bien dans son intégralité. Ce type d'investissement est de plus en plus apprécié des particuliers pour différentes raisons comme profiter d'un rendement attractif, éviter les aléas de la détention d'un bien immobilier, etc. Néanmoins, il ne faut pas investir n'importe comment. Il faut tenir compte d'un certain nombre de critères et de risques.
Connaître le fonctionnement d'une société civile de placement
Une
société civile de placement immobilier, aussi connu sous l'appellation de « pierre papier », est un placement immobilier locatif de long terme. Elle rémunère ses associés sous forme de revenu qui est calculé sur la base des loyers perçus au prorata des parts qu'ils possèdent. Il s'agit d'un support non coté qui collecte auprès de particuliers pour constituer un portefeuille de biens immobiliers à usage professionnel (bureaux, entrepôts, magasins, etc.). Elle leur permet de se positionner sur le marché sans investir directement dans la pierre.
Le mode de fonctionnement d'un investissement SCPI est relativement simple. L'investisseur achète des parts avec leur épargne. Les fonds collectés vont servir à l'acquisition d'un parc immobilier. Après, les biens sont mis en location et gérés par la société. Les loyers perçus sont redistribués à tous les investisseurs par rapport au nombre de parts détenues. Ce qui leur assure des revenus réguliers. Suivant l'objectif de souscription, il faut distinguer les sociétés de placement à capital fixe et les sociétés de placement à capital variable. Il existe diverses options d'investissement. La
sélection scpi se fait en fonction de vos objectifs.
Les meilleures sociétés civiles de placement pour investir
Établir un classement des meilleurs investissements est difficile. Pour cause, chaque investisseur a son propre objectif. En premier lieu, il est donc nécessaire de savoir si le principal objectif de l'investisseur est le rendement ou une réduction d'impôts. Cette première réflexion permet déjà de choisir entre une
SCPI de rendement et une
SCPI pinel. Dans le premier cas, l'investisseur investit son argent pour toucher un revenu, tandis que dans le deuxième cas, il place ses fonds pour réduire ses factures vis-à-vis de l'administration fiscale.
Outre l'objectif d'investissement, il faut savoir que la meilleure société civile de placement n'est pas toujours celle qui propose le rendement le plus élevé. Il est essentiel de prendre en considération les actifs de la société, les lieux ou le secteur d'activité. Par exemple, pour un investisseur qui souhaite investir dans une SCPI fiscale pour une baisse de ses impôts, une société de placement avec des actifs dans tout l'Hexagone est à privilégier plutôt qu'une autre avec des actifs concentrés uniquement en région parisienne.
Prendre en compte les facteurs de risque et évaluer les risques
D'une manière générale, le
rendement SCPI est supérieur comparé à d'autres supports de placement. Pour autant, ce type d'investissement n'est pas sans risque. D'une part, il est soumis aux fluctuations du marché de l'immobilier d'entreprise. Autrement dit, l'achat de parts de
SCPI doit se faire dans une optique de long terme et dans un objectif de diversification du patrimoine. D'autre part, le capital et les revenus de ce produit d'épargne ne sont pas garantis, de même que la liquidité. Les conditions de cession sont donc variées.
Investir en SCPI comporte d'autres risques relatifs au secteur d'activité et la fiscalité. Souvent, il est préconisé d'éviter d'investir en SCPI fiscales. Malgré un avantage fiscal évident, le risque lié à leur structure d'investissement est important avec la possibilité d'être bloqué durant plusieurs années. La fiscalité est également un risque pour les investisseurs non avisés. Les revenus des parts acquises en direct sont imposés en tant que revenus fonciers. Ce qui occulte leur rendement de 5 % ou l'exonération fiscale de 18 %.
Choisir la société de placement appropriée sur les bons critères
La sélection SCPI dans laquelle investir ne se fait pas au hasard. Outre l'importance du rendement et la performance sur le long terme, il est impératif de tenir compte de plusieurs critères comme le taux de distribution sur valeur de marché, le taux d'occupation financier, la pérennité des dividendes et le report à nouveau. De plus, il est conseillé de s'intéresser en particulier au taux de rentabilité interne, au rendement immobilier des acquisitions et à la cohérence entre l'investissement et la collecte.
L'
investissement SCPI doit aussi être précédé d'une étude de marché immobilier. Il est indispensable de s'informer sur la composition du patrimoine immobilier de la société civile de placement. Les deux points essentiels à étudier sont les zones géographiques où sont localisés les biens immobiliers et la typologie des actifs. Avec un patrimoine immobilier diversifié, il est possible de mutualiser les risques et prévient la surexposition de l'investisseur sur un marché spécifique.
