Le démembrement de propriété constitue un mécanisme d’investissement immobilier permettant de scinder en deux les droits de la pleine propriété en usufruit et en nue-propriété pour deux personnes différentes. Bon nombre de personnes veulent s’investir sur l’immobilier de façon plus astucieuse, plus rentable et pas chère. Les avantages fiscaux que réserve le système de démembrement présentent toute leur particularité en la matière. Si vous voulez des informations sur ces avantages, profitez de conseils.
Le bénéfice d’exonération d’IFI de la nue-propriété
Dans le cadre d’un investissement en démembrement, le nu propriétaire bénéficie d’une exonération d’impôt, car la nue-propriété immobilière se trouve non intégrée dans la comptabilisation des matières imposables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière ou IFI. Elle ne figure donc pas parmi les éléments de l’assiette du patrimoine taxable depuis même que l’IFI ne venait pas encore remplacer l’ISF en 2018. À la différence de l’ISF, l’IFI prévoit désormais la taxation sur la détention de biens immobiliers ou sur la détention de parts dans des sociétés immobilières comme les SCI et les SCPI à condition que la valeur totale de votre patrimoine excède un certain seuil. Toutefois, le fisc ne prend en considération que la valeur nette pour le calcul de cette valeur patrimoniale totale. Le montant des éventuels emprunts immobiliers en cours et l’abattement forfaitaire de 30 % sur la valeur vénale de sa résidence principale se trouvent donc déjà déduits de cette valeur totale. Si vous voulez plus de détails, visitez le site www.demembrement.fr.
L’avantage de déductibilité des intérêts des emprunts
Si l’acquisition de la nue-propriété temporaire du bien immobilier se fait à crédit, tous les intérêts relatifs au financement de cette opération seront déductibles fiscalement sur l’ensemble de tous les revenus fonciers que le nu-propriétaire possède. Il suffit que l’usufruit soit temporairement détenu par un organisme d’habitation à loyer modéré ou HLM, par un organisme agrée légalement ou par une société d’économie mixte pour pouvoir imputer ces intérêts sur les revenus fonciers. À l’occasion du démembrement de propriété, de tels gains fiscaux se trouvent réservés uniquement à quelques cas d’investissement en nue-propriété temporaire. Ces intérêts restent par exemple non déductibles pour le cas de la nue-propriété temporaire des parts sociales dans un démembrement scpi. Il en est de même pour les parts détenues en vertu d’un contrat d’assurance vie dans ces SCPI. Ainsi, pour mieux investir en démembrement, la consultation des experts en la matière pourra vous aider certainement à réaliser encore plus d’économies d’impôts.
La réduction de la fiscalité successorale
Le démembrement de propriété permet certainement à défiscaliser partiellement ou totalement la transmission d’un patrimoine. Dans ce cas, le parent peut se présenter en tant qu’usufruitier tandis que son héritier est le nu-propriétaire. Dès le jour de décès de cet usufruitier, il y a extinction de l’usufruit. Cette extinction entraîne le transfert automatique de la pleine propriété au nu-propriétaire, sans besoin de payer des fiscalités supplémentaires ni même de payer des droits successoraux. L’héritier pourra désormais disposer du bien immeuble. Cette technique reste valable également entre simples particuliers. Dans ce cas, il faut prévoir une durée de démembrement dans son contrat pour éviter tout éventuel abus. Il faut également bien choisir cette durée, car à l’issue de cette période l’investisseur obtiendra l’entièreté de la propriété du bien tout en bénéficiant d’un système de réduction fiscale en IFI au fur et à mesure de la durée de son investissement.