Dispositif de défiscalisation initié par le ministre Sylvia Pinel, la loi Pinel se repose sur le principe d’investissement locatif « acheter pour louer ». S’il permet d’avoir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €, il est toutefois restrictif quant au loyer puisque le plafond est fixé d’avance. Il est donc intéressant d’avoir une projection sur les avantages d’un tel investissement avant de s’y lancer. La simulation Pinel selon les différentes zones d’investissement est l’outil idéal pour ce faire.
L’objectif de la simulation loi Pinel
Avant de se lancer dans un investissement immobilier, il est utile de procéder à une simulation de la défiscalisation Pinel, et ce, pour plusieurs raisons. La première est que le simulateur permet à l’investisseur de vérifier si la zone où se place le bien qu’il souhaite acquérir est éligible au dispositif. En effet, la loi Pinel se repose sur un découpage de la carte de France en zones qui correspondent à des territoires de différentes tensions locatives.
La seconde est que la simulation informe le futur propriétaire du loyer plafond auquel il pourra louer son logement. Ce dernier sera calculé sur la base des données géographiques et de la caractéristique du bien. Il pourra de ce fait connaître aussi le plafond maximal de revenus de ses futurs locataires et savoir à quel type de propriétaire et à quelle composition de foyer son bien pourra être destiné.
Enfin, et non des moindres, la simulation loi Pinel permet de connaître le montant de la réduction d’impôts que l’investisseur pourra bénéficier lors de son investissement immobilier. Sachant qu’investir dans l’immobilier est un projet de grande ampleur, il est donc conseillé de procéder à des simulations en ligne, sur des sites spécialisés comme www.kg-patrimoine.fr, pour ainsi évaluer sa rentabilité. A noter que toute simulation est gratuite.
La simulation Pinel par zone d’investissement
La zone d’investissement est l’un des paramètres les plus importants dans la simulation de calcul Pinel. En effet, l’investissement immobilier doit être fait dans les zones éligibles au dispositif pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt. Ainsi, la région, le département et la commune où se situe le bien immobilier doivent être renseigné en premier lieu lors d’une simulation Pinel.
Il faut savoir que la Zone Pinel A correspond à l’Île de France, la Côte d’Azur et le côté français dans l’agglomération de Genève. La Zone Pinel A bis concerne la ville de Paris ainsi que les 29 communes qui l’entourent. La Zone Pinel B1 fait référence aux grandes villes de plus de 250.000 habitants, à la grande couronne parisienne et à quelques villes dont les prix du logement, que ce soit à l’achat ou à la location, sont élevés, ainsi qu’aux départements d’Outre-Mer. La Zone Pinel B2 n’est éligible pas à la disposition Pinel sauf dérogation venant de la préfecture de région.
La zone d’investissement définira également le plafond du niveau de ressources des locataires, qui correspond au montant des revenus nets imposables du foyer pendant une année. Ce plafond sera différent selon la composition du foyer : une seule personne, un couple ou un foyer avec enfants à charge.
La simulation du loyer
Au-delà de l’éligibilité de la zone d’investissement, le renseignement de la situation géographique du bien immobilier permet au simulateur de déterminer le montant plafond du loyer, étant donné qu’il est fixé par L’État. Ainsi, pour 2019, la zone A ne doit pas excéder 12, 75 € par mètre carré, la zone A bis 17,17 €, la zone B1 10, 28 € et la zone B2 8, 93 €. Pour effectuer le calcul, le simulateur applique un coefficient multiplicateur au barème de base, qui est égal à (0,7 + 19 / S), avec S étant la surface habitable du logement ajoutée à la moitié de la surface totale des annexes (sous-sols, caves, ateliers, remises, greniers aménageables, combles, balcons, vérandas, séchoirs, terrasse…).
Par exemple, un logement d’une surface de 60 m² mis en location dans la ville de Paris aura donc comme zone Pinel la zone A bis. Cette zone devra respecter un plafond de loyer de 17,17 € / m². Ainsi, le loyer maximal que le propriétaire ne doit pas dépasser sera donc calculé comme suit par le simulateur : 17,17 x (0,7 + 19/60) x 60, soit 1047,37 € sans les charges locatives.